🏠 전세보증보험 126% 가입 가능 여부 & 안전 한도 판독기
공동주택·빌라·아파트의 공시가격과 선순위 근저당(융자), 내 전세보증금을 입력하면 HUG 보증보험 가입 가능 여부를 1초 만에 판독합니다.
| 인정 주택가격 (공시가격 × 140%) | 28,000만원 (2억 8,000만원) |
|---|---|
| HUG 보증보험 최대 가입 한도 (공시가격 × 126%) | 25,200만원 (2억 5,200만원) |
| 선순위 융자 포함 총 부채 비율 (전세금 + 융자) | 24,000만원 |
| 가입 가능 여유 금액 (또는 감액 필요 금액) | +1,200만원 여유 |
아파트나 빌라, 다세대주택, 오피스텔 전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 핵심 기준은 단연 '주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증(전세보증보험)' 가입 가능 여부입니다.
공인중개사 사무실에서 전세대출이 나온다는 말만 믿고 덜컥 계약서에 도장을 찍었다가, 정작 잔금을 치르고 전입신고를 마친 뒤 보증보험 심사에서 '주택가격 한도 초과' 로 거절 통보를 받는 사례가 적지 않습니다. 은행 전세대출 심사 기준과 HUG 전세보증보험 가입 심사 기준은 세밀한 조건에서 차이가 있기 때문에 계약 전 임차인이 직접 공시가격과 선순위 채권을 대조해 보는 과정이 반드시 필요합니다.
오늘은 2026년 현행 HUG 전세보증보험의 핵심 심사 기준인 '공시가격 126% 룰(공시가격 140% × 전세가율 90%)' 계산 공식과 선순위 근저당 합산 기준, 그리고 계약서 작성 시 보증금을 지키는 필수 특약 문구까지 체계적으로 정리해 보았습니다.
1. HUG 전세보증보험 '126% 룰'이 나온 정확한 구조
과거에는 빌라나 아파트 공시가격의 150%까지 주택가격으로 인정해 주고 전세가율도 100%까지 허용해 주었지만, 전세 사고 예방을 위해 심사 기준이 대폭 강화되었습니다. 현재 적용되는 공식은 두 단계를 거칩니다.
• 1단계 (인정 주택가격 산정) : 국토교통부 공시가격 × 140%
• 2단계 (보증 가능 전세가율 적용) : 인정 주택가격 × 90%
• 최종 보증 한도 공식 : 공시가격 × 1.4 × 0.9 = 공시가격의 126%
예를 들어 내가 계약하려는 빌라의 올해 공동주택 공시가격이 2억 원이라면, HUG가 인정하는 주택가격은 2억 8,000만 원(140%)이 되고, 여기에 전세가율 90%를 곱한 2억 5,200만 원(공시가격의 126%) 이 보증보험 가입이 가능한 최대 전세보증금 상한선이 됩니다. 만약 전세보증금이 2억 5,500만 원이라면 단 300만 원 차이로 보증보험 가입 자체가 거절됩니다.
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심사 항목 |
HUG 현행 기준 |
핵심 체크 사항 |
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수도권 보증금 한도 |
7억 원 이하 |
서울·경기·인천 지역 기준 |
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비수도권 보증금 한도 |
5억 원 이하 |
수도권 외 지방 기준 |
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공시가격 인정 비율 |
공시가격 × 140% |
부동산공시가격알리미 조회 |
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전세가율 허용 한도 |
주택가격의 90% 이내 |
최종 공시가격 × 126% 이내 |
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선순위 채권 한도 |
주택가격의 60% 이내 |
(선순위 융자 + 보증금) ≤ 126% |
2. 등기부등본에 선순위 융자(근저당)가 있을 때 계산 주의점
집주인이 해당 주택을 담보로 은행 대출(선순위 근저당권)을 받은 상태라면 계산이 한 단계 더 까다로워집니다. 이때는 실제 대출 원금이 아니라 등기부등본 을구에 적힌 '채권최고액' 을 기준으로 계산해야 합니다.
첫째로 선순위 채권최고액 자체가 인정 주택가격(공시가격 × 140%)의 60%를 넘지 않아야 합니다.
둘째로 (선순위 채권최고액 + 내 전세보증금) 을 합친 금액이 앞서 계산한 '공시가격의 126%' 이내에 들어와야만 최종 보증 가입이 승인됩니다.
3. 내 매물 공시가격·보증금·융자 입력하고 3초 만에 가입 가능 여부 판독하기
계약 현장에서 공시가격에 1.4를 곱하고 다시 0.9를 곱한 뒤 선순위 채권 비율(60% 이내)까지 암산하다 보면 실수가 나오기 쉽습니다.
계약서에 서명하기 전, 매물의 공시가격과 전세보증금, 선순위 융자 금액만 입력하면 HUG 126% 한도 통과 여부와 초과 금액을 3초 만에 자동으로 판독해 주는 계산기 와 계약서 필수 특약 문구를 아래 페이지에 준비해 두었습니다. 전세 계약을 앞둔 분들이라면 본인의 매물 숫자를 직접 입력해 안전 여부를 먼저 점검해 보시기 바랍니다.
👉 [2026년 HUG 전세보증보험 126% 가입 가능 여부 3초 자동 판독기 바로가기]
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